안녕하세요 로얄퍼스입니다.
오늘은 울산 북구 천곡동에 위치한 쌍용아진 그린타운4차 아파트 손품을 해보려고합니다.
울산 북구 천곡동 쌍용아진그린타운 4차
- 1114세대, 13개 동
- 1998년 11월
- 24평부터 81평까지 다양한 평수
천곡동 중심에 위치해 대장 아파트 격인 코아루 바로 옆에 위치해있어요. 천곡동은 위쪽으로 산업단지 직주근접이며, 아래쪽으로는 울산공항 직주근접으로 볼 수 있어요.
울산은 타 주요 도시에 비해 매매가 상승이 낮으나 전세가율 상승이 빠른 도시
울산은 재작년, 작년 부동산 부장 때에도 전국 주요 도시에 비해 매매가 상승이 상대적으로 더딘 흐름을 보였지만, 전세가율은 빠르게 증가하였던 도시예요. 울산은 전체 도시 중에서도 각 구별 편차 흐름이 발생하는 지역인데요.
울산 내에서 북구와 동구는 상승턴이 늦게 오는 편이고, 남구가 1순위 그다음이 중구 순위인 것 같네요. 실제로도 중구와 남구는 평지 지역이 많은 택지가 조성되어있어 상권 발달도 잘 되어 있어요. 지도상으론 보면 동구와 북구는 남구, 중구와 상권 공유가 가능할 것 같지만, 실제로 임장 해보면 동구는 물리적 거리감이 상대적으로 크게 느껴지고, 주로 내부 수요로 돌아가는 시장인 것 같은 느낌을 받았어요.
북구가 전세가율이 빠르게 상승하는 이유는 저는 쌍용아진 쪽 대단지가 평지로 이루어져 있고, 초중고 밀집에 학원가도 나름 형성이 잘되어있어서 아이 키우기 좋은 곳이라 빠른 상승의 요인이 아닌가 싶네요. 실제로 실 거주하시는 분들 쌍용아진쪽에서 태어나 20살까지 자란 사람들의 동네평가도 들어보면 한번살게되면 쭉 살게되는 그런 곳이라는 평가가 있는만큼 아이키우기 굉장히 좋은 동네라고 생각됩니다.
쌍용아진 4차와 쌍용아진 3차 비교
제가 생각하는 가장 큰 차이점은 4차는 천곡동, 3차는 상안동 행정구역 차이가 가장 크다고 생각하네요. 그게 무슨 큰 의미냐고 하실 텐데요. 학교 배정할 때 4차는 상안초를 배정받고, 3차는 동천초를 배정받게 됩니다. 상안초 배정으로 4차 선호도가 좀 있는 걸로 알고 있어요. (학군 얘기는 워낙 예민해서 여기까지만...)
- 3차 장점 : 공동현관 자동문 설치, 산 조망으로 트인 조망
- 4차 장점 : 주차 타 단지들에 비해 가장 널널, 세대수가 많아 관리비 저렴, 아이파크 생활권 공유 가능
투자관점에서 본 쌍용아진 4차
울산광역시를 큰 관점에서 보면 공급이 부족해 상승 힘은 남아있다고 보이지만, 그중에서 투자자가 진입하기 좋아 보이는 북구, 동구, 울주군 중에서 동구는 내부 수요로만 움직이는 성향이 아주 강하고, 신축 입주가 쏟아지면서 전세물량 소화 리스크 등이 있어 보여 패스했고요, 울주군은 울산이지만 논외로 쳤어요. 하지만 전세가율이 80% 넘는 단지들이 많은 동구는 충분히 매력적이게 보입니다(전세 소화만 된다면..)
필요한 모든 인프라가 잘 갖춰진 천곡동 쌍용아진 대단지이어서, 신혼부부 수요 기대해볼 만하고, 울산공항 직주근접으로도 괜찮은 곳 같습니다.(실제로 울산공항 사택으로 전세계약 맺자고 했었거든요)
하지만 투자관점에서 공시가 1억 미만이라면 누구나 선호하는 투자인데, 공시 가격을 한번 잘 살펴보고 투자에 참고하시기 바라요. 28 평위로는 공시가가 이미 1억을 넘겼기 때문에. 24평도 공시가 상승 추이를 한번 예상해보시고 투자에 참고하시면 좋을 것 같네요.
전세가율이 높고, 내부 수요가 강해 여기는 부동산 영향이 크게 미치지 않는 곳이라는 것도 장점 중에 장점이라고 생각되네요.
