안녕하세요 로얄퍼스입니다.
오늘은 부동산 갭 투자를 알려드리면서 마냥 좋은 점만 이야기해드린 것 같아서 오늘은 투자를 처음 하시는 분들께 드리는 작은 조언입니다. 초보 투자자들 중에 특히 열정을 갖고 순식간에 3채, 5채, 10채 이렇게 빠르게 늘리시는 분들이 계시는데요. 정말 이건 안 좋은 겁니다 아니 정말 위험한 짓입니다.
보통 이렇게 빠르게 늘리시는 분들 특징이 '아파트 1채당 6개월 후에 1000만 원씩만 이익보고 매도하면 10채면 1억이네?' 이런 식의 사고방식을 하십니다. 네. 물론 틀린 말은 아닙니다. 하지만 모든 게 계획대로 흘러가지는 않겠죠. 마이크 타이슨의 유명한 말이 있죠. '누구나 처맞기 전까지는 그럴듯한 계획이 있다.'
갭 투자는 전세계약을 맞추고 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼만 내 투자금이 들어가는 투자방법이기에 매물을 잘 고른다면 소액으로 가능하고, 오히려 돈을 더 받을 수도 있는 투자법입니다. 하지만 바로 여기서 중요한 문제가 발생합니다.
흔히 처음 투자하시는 분들은 계약을 체결하면서 잔금을 최대한 미루고 최소 6개월, 1년 뒤로 미루면 그전에 무조건 전세가 빠진다고 생각을 하게 됩니다. 하지만 실상은 그렇지가 않아요. 제가 울산에 투자했을 때 잔금을 7개월 뒤로 맞췄습니다. 그때 저는 잔금이 초등학교 개학 한 달 뒤로 잡아 분명 개학 전에 전세가 맞춰질 거라고 예상을 했어요.
하지만 잔금 2달이 남은 시점에 집 보러 온다는 사람이 한 명도 없는 거예요. 그때부터 소위 똥줄이 타기 시작해 근처 부동산 20곳 이상 리스트를 만들어서 연락 돌리고 브리핑 자료 보내고 엄청나게 노력했던 기억이 있어요. 그때 제가 느낀 것은 입지에 따라 전세수요가 그 동네 내부 수요로 맞춰지는 곳과 타지역에서 유입이되는 수요가 있는 입지로 나뉜다는걸 배웠습니다. 그때 제가 투자한 동네는 제가 미처 알아차리지 못한 내부수요로 거의 움직이는 동네였습니다. 그래서 제가 부동산 사장님들께 부탁도 해보고 당근도 줘보고 아무리 노력을 해도 결과가 나오지 않았던 것이 당연한 결과였던 거예요.
2달 남은 시점이라고 하는데 정말 겪어 보지 않으신 분들은 2달이면 아직 충분하네?라고 하시지만 절대 넉넉한 기간이 아닙니다. 만약 잔금일이 2달이 남았는데 전세를 못 맞추고 있다? 그럼 저는 대출을 알아보기 시작하시라고 강력히 추천드립니다. 또한 전세대출실행까지 일정 기간이 필요하니까 말이 2달이지 실제로 길어봐야 1달 보름? 정도밖에 안됩니다.
또한 말씀드리고 싶은 것은. 모든 게 계획대로 움직이지 않습니다. 하지만 그렇다고 해서 계획이 필요 없다는 말은 아닙니다. 하지만 분명히 말씀드리고 싶은 것은 항상 Plan B가 필요하다는 점입니다. 그에 따른 리스크 발생 시 리스크 관리방안을 염두에 두셔야 합니다.
한번 리스크 관리가 안돼서 매매가 꼬이게 된다면 멘탈이 나가고 그럼 올바른 판단을 못해 계약금을 날리는 실수 등 하기가 쉬워, 본인이 유리 멘탈이라고 생각하신다면 더욱 철저하게 매매 전 계획을 다방면으로 세워두시고 리마인드 몇 번을 통하여 미리 매매를 머릿속으로 진행해보시기를 강력히 추천드립니다.
이렇듯 부동산 투자는 절대 불로소득이 아닙니다. 전세매물이 많이 있는 시기에는 전세입자를 모셔오기 위한 치밀한 전략을 세워야 하고요, 만약 전세매물이 없어 최고가 전세를 놓고 싶어도 때가 안 맞으면 예상과 다르게? 전세를 못 맞출 수도 있습니다. 그렇게 되면 잔금을 어디서 빌려오거나 융통해야 하는데 그 스트레스가 정말 장난이 아닙니다.
갭투자는 아무나 할 수 있지만, 아무렇게나 해서는 성공하지 못하는 투자입니다. 그로 인해 스트레스도 엄청난 투자법이라 생각합니다. 만약 부동산갭투자를 염두에 두신다면 이 글이 도움이 되셨으면 합니다.
