안녕하세요 로얄퍼스입니다.
오늘은 부동산 투자할 때 계약서 작성할 때 팁을 이야기해보려고 합니다. 갭투자를 할때 계약서를 작성할때 잘 작성해야 하는 것이 추후 임차 인분이 거주하기 시작한 후 발생되는 모든 문제들이 명문화가 되어 있다면 서로 싸울 일도 없을 테죠? 그렇기 위해 계약서에 특약사항을 넣고 있습니다.
보통 대부분의 투자자분들이 특약사항을 잘 넣고 계시지만 저는 이 특약사항을 정말 정성 들여 써야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 이런 특약을 잘 설정해놓기만 한다면 추후 문제 발생 시 세입자 분과의 싸움? 에서 반은 먹고 들어간다고 생각하기 때문입니다. 그렇기에 제가 꼭 필요로 하는 특약은 계약서에 들어갈 수 있게 추진하는 편입니다.
부동산 특약? 은 쉽게 설명하면 우리 집에 사는 동안 지켜야 하는 '하우스 룰' 같은 것입니다. 임대인이 보금자리를 제공하는 대신 그 기간 동안 임차인은 임대인이 설정해놓은 하우스 룰을 잘 지켜 깨끗하게 사용하는 그런 개념인 겁니다.
부동산 계약서 작성 시 특약사항 언제 작성해야할까?
보통 계약서 작성하는 당일에는 특약사항을 추가하거나 그날 조율하지 않습니다. 왜냐하면 항상 말씀드리지만 사람 대 사람 간의 거래에서 제가 원하는 특약을 쭉 부르면서 이거 이거 특약으로 넣겠습니다.라고 하면 임차인분은 갑자기 갑과 을의 관계가 된 것인가?라는 느낌을 받으며, 기분이 상할 것이며 최악의 상황에는 계약 파기까지 일어날 수 도 있습니다.
그래서 특약은 미리미리 부동산 사장님과 얘기를 어느 정도 해놓아야 합니다. 그럼 언제 해야하는 것이 이상적일까요?
보통 집을 보고 나서 임차인분이 집이 마음에 드시면 '계좌번호 알려주세요. 가계약금 넣으려고 합니다'라고 바로 연락을 주시는 부동산 사장님도 계시는데 가계약금을 받은 그 순간 부동산 사장님으로부터 '물건지 주소, 전세금, 계약금, 중도금, 잔금 날짜'등 이 적힌 문자를 받게 됩니다. 이 문자도 계약으로 보기 때문에 문자를 받기 전에 미리 협의하는 것이 편합니다.
부동산 전세 계약 시 추가해야 할 특약사항
그럼 제가 보통 추가하는 특약은 어떤 것들이 있는지 소개해드리겠습니다 간단하게 말씀드리자면
- 현재 상태 그대로 인수하는 계약이다.(현재 옵션 기재)
- 계약기간 내에 타공을 하기 전에는 사전에 협의해야 한다.
- 계약기간 전에 이사 나갈 시 3개월 전에 미리 통보하고, 신규 세입자 방문 시 적극 협조해야 한다.
- 흡연, 애완동물은 금한다.
- 노후화로 인한 수선은 임대인의 몫이고, 사용상 부주의로 인한 파손, 단순 소모품은 임차인의 몫이다.
이 정도로 부동산 사장님께 보내드리면 조율해서 조금 더 계약스러운? 단어로 바꿔서 가계약 문자에 넣어주시거나 미리 임차인과 협의를 하게 됩니다.
보통 특약사항을 말씀드리면 2가지 반응이 나옵니다. 첫 번째는 임차인 기분이 나쁘지 않은 선에서 잘 얘기를 해서 동의를 받아 오시는 분. 두 번째는 본인이 아는척하며 세입자가 싫어할 거다라며 핑계를 대시며 00번 특약은 빼라는 분.
하지만 2번째 사장님을 만난다면 기싸움에서 지면 안 됩니다. 부동산 계약으로 드리는 중개수수료를 떠올리며 부동산 사장님께 끌려다니면 안됩니다. 우리가 수수료를 주는 보수 안에는 저런 협의도 다 포함된 것이라 생각합니다. 또 그게 중개사의 역할이라고 생각합니다.
만약 특약을 빼라고 하거나 불쾌한 뉘앙스를 비친다면 계약을 다른 부동산과 할 수는 없으니(최악의 상황에는 거래를 다른 사람과 해야겠지만 시간 손해를 생각해서.. 참고) 그럴 땐 사장님께 정중히 말씀드려봅니다.
"사장님 제가 특약을 자세하게 넣는 것은 제가 그동안 다른 임대차계약을 유지하면서 발생했던 문제들 중에서 미리 상호 동의를 구해야 나중에 분쟁이 안 일어나는 것 같아서 넣는 겁니다. 미리미리 상호 간에 어느 정도 가이드를 정해놔야 서로에게 편해서입니다. 말씀 잘 부탁드립니다."
만약 이렇게 좋게 좋게 얘기했는데도 뭔가 뾰로통하고 왠지 세입자에게 전화도 안 해보고 나를 계속 컨트롤할 것 같은 느낌이 든다?? 그럼 저도 세게 나갑니다.
" 저도 특약 안 넣고 싶지만 추후에라도 문제가 발생할 수도 있고 사람일은 모르니까 넣습니다. 구체적으로 넣고 싶은 게 많지만 사장님 봐서 저 정도만 넣는 건데 아니면 혹시 추후 특약을 뺀 부분에 문제 발생 시 부동산 사장님께서 책임져주신다면 빼고 진행하겠습니다."
보통 이 정도 얘기하면 다 들어주십니다.(이정도 까지 왔으면 서로 감정은 살짝 안좋을텐데 진상된김에 끝까지 진상이 되어야합니다.) 이렇게 본 계약서 작성을 쓰기 전에 문자(가계약) 때부터 조율하는 것은 부동산 사장님의 포지션이 달라지기 때문에 웬만하면 가계약 단계에서 조율을 보는 게 편한 것 같습니다.
옛말에 화장실 들어갈 때와 나갈 때가 다르다는 말이 있죠.. 본 계약서는 이미 가계약금이 오고 갔으니 파토 날일이 거의 없고 문서작성만 하면 부동산 사장님들은 중개 보수료를 바로 받을 수 있는데, 가계약금을 받기 전에 가계약 단계에는 계약을 성사시키려는 성향이 조금 더 크기 때문에 가계약 단계에서 조율을 하는 게 여러모로 편합니다.
부동산 갭투자 매수 시에는 어떤 특약사항을 넣을까?
위에까지 전월세 임차인과의 임대차 계약 시에 넣는 특약을 말씀드렸는데 처음 갭 투자 매매할 때 매수계약도 위와 거의 동일합니다.
동일하지만 넣는 특약 내용이 조금 더 달라지게 됩니다. 왜냐하면 갭투자는 세입자 전세금액으로 보통 잔금을 치르기 때문이죠. 그래서 잔금 날짜 중도금 날짜 등 디테일하게 특약사항에 넣는 게 좋습니다.
- 매매잔금은 새로운 전세계약을 맺고 그 잔금으로 하고 중도금은 새로운 전세계약 계약금으로 한다.
- 잔금 일자 전 신규 임차인이 원하는 경우 잔금 일자를 앞 당길 수 있으나 늦출 순 없다.
- 매도 후 6개월까지 발생하는 누수에 관해서는 매도자가 책임진다
- 매수인이 신규 전세입자를 구하는데 매도인은 동의하고, 전세계약을 매도인이 체결하여 승계해준다.
- 점유 시 매수인의 새로운 임대차 계약을 위한 집 방문 시 적극 협조한다.
- 매수인(계약자)은 변경될 수 있다.
- 인테리어나 수리를 할 때는 수리를 시작하기 전날까지 관리비는 매도인이, 수리 시작하는 날부터는 매수인 부담으로 한다.
- 점유자(현 임차인) 이사 후 매수자가 잔금 전에 집을 수리할 수 있게 허락한다.
이 정도 특약을 넣게 되는데 매도인이 막상 가계약금을 받고 나면 전세입자가 집을 보러 와야 하는데 잘 협조 안 해주는 경우도 많고, 매도를 했는데 왜 전세계약을 자신과 맺느냐고 이해를 못 하는 사람도 많아 특약에 꼭 넣는 것을 추천드립니다.
끝으로 추후 모든 계약단계에서 분쟁 발생 시 누구도 제 편이 되어주지 않습니다. 특약사항만이 저의 유일한 아군이라 생각하시고 특약사항을 최대한 유리하게 작성하시길 바랍니다.
