안녕하세요 로얄퍼스입니다. 오늘은 지난 포스팅 '부동산 사장님 내편만들기'에 이어 부동산 매물을 보다 보면 급매라고 하는데 이게 정말 급매가 맞는지? 또한 거래에 있어 내가 원하는 적정 가격을 정하는 방법에 대해 이야기해보려 합니다.
급매 판단 및 가격 깎을 때 가격 정하는 방법
우리가 부동산 매물을 보거나 중개사무소에 방문하면 가장 많이 듣는 말 중 하나가 "이거 급매예요."라는 말인 것 같아요 하지만 처음 방문한 부동산에서 급매라고 하니 부동산 사장님이 전문가 같아서 맞는 것 같은데 덜컥 바로 매수하자니 이게 정말 급매 가격이 맞는지? 의문이 강하게 들죠? 그럼 이 가격이 급매 가격인지, 또한 가격을 깍을때 내가 얼마까지 깎아야 잘 산 건지 판단할 때는 어떤 방법이 있을까요?
- 아파트 시세를 사전에 조사해야 한다
- 해당 단지 말고 주변 아파트 같은 평수대 시세도 조사한다
- 해당 동네와 비슷한 다른 지역구의 단지를 찾아서 시세를 조사한다
제가 아는 선에서는 이 정도가 될 것 같아요. 사려고 하는 해당 단지의 평수대별 시세를 이미 알고 있어야 하고, 그중에 급매로 나온 가격이 얼마인지, 1층 가격과 탑층 가격, 로열층 가격은 각각 얼마인지를 조사해야 하고,
더 나아가 해당 단지 주변에 있는 인근 아파트들의 같은 평수대 가격, 1층, 탑층, 로열층 가격도 함께 조사해야 합니다. 부동산 시장은 흔히 말하는 키 맞추기 현상이 빈번하게 일어납니다. 그래서 차라리 주변 단지 중에서 저렴한 단지를 매수하는 것이 투자 성공에 있어 조금 더 높은 확률을 만들 수 있겠죠
마지막으로 주변 단지까지 조사를 했다면 해당 동네와 가장 비슷한 동네를 찾아 시세조사를 하는 겁니다. 초등학교 위치, 역세권, 유흥가 등등 최대한 비슷한 동네를 찾아 시세를 조사를 합니다.
위의 내용들은 말로 하면 정말 쉬워 보이지만 이게 막상 해보면 장난이 아닙니다. 다음에 이 내용만 가지고 실제 사례를 가지고 이야기를 해보도록 하겠습니다. 여하튼 이 정도 시세 파악을 하게 되면 급매 가격에 대한 판단을 할 수 있고 스스로 거래 가격에 있어서 확신을 가질 수 있게 됩니다. 설령 내가 파악한 것이 잘못되거나 엉터리라면? 그럼 결과적으로 급매가 급매가 아니거나 비싸게 매수를 할 경우도 있게 되겠지만, 그럼에도 불구하고 이 과정이 중요한 것은 자신만의 기준을 세워 확신이 생겨 매수를 했으면 후회가 없고 만약 실수한다 하더라도 분명 장기적으로 볼 땐 큰 밑거름이 되기 때문입니다.
부동산 사장님에게 좋은 물건을 소개받는 방법
중개사들은 투자강의를 듣고 우르르 몰려서 시세조사 및 임장 경험을 하러 오는 사람들 같은 경우엔 좋은 매물을 소개 안 하는 경우가 다반사입니다. 왜냐면 중개사는 매매계약을 체결해야 수수료를 받는 구조이니 계약이 성사되어야 하는데 계약도 하지 않을 사람에게 집을 보여줄 리가 없겠죠.
만약 부동산에 집을 보러 간다고 여러 번 연락을 하게 되면 집주인들은
요즘 집 보러 오는 사람이 많은데, 내가 너무 싸게 내놓았나? 가격을 조금 더 올릴까? 아직 팔 마음도 확실하지 않은데 말이야...
이런 식으로 매도자가 변심하는 경우가 꽤 있어서 좋은 가격에 형성된 좋은 물건들은 정말 살 것 같은 매수자로 보이는 사람에게 소개하는 편입니다. 그래야 좋은 가격 물건은 바로 계약으로 성사될 가능성이 높으니 정말 매수할 것 같은 사람에게 보여주는 거예요. 중개사 입장을 생각해본다면 당연한 결과라 생각합니다. 그렇기에 내가 진짜 매수의사가 있다를 보여주는 것이 중요하다고 생각합니다.
그럼 부동산 사장님과 어떻게 얘기를 해야 할까요? 저는 보통 부동산 사장님께 면담을 하고 이 사장님이 괜찮다 싶으면 해당 물건에 대해 이렇게 얘기합니다.
사장님 현재 3억 8천에 올라와있는데 로열동 로열층 기준 가격차이가 000원 나는데 가격이 조금 비싼 것 같아요. 매도인과 잘 얘기해보시고 가격을 3억 6천에 맞춰주신다면 가계약금 드리고 계약서 작성하고 갈게요. 저는 투자목적이어서 중도금과 잔금은 전세 맞추면서 해결할 예정이고 잔금은 00개월 뒤로 하면 좋겠네요.
보통 이런 식으로 얘길 하면서 내가 진성 매수자다!!를 보여줍니다. 보통 일정이 있어서 못 가게 되면 전화상으로 하게 된다면 위와 비슷하게 얘길 하지만 대면을 못한 중개사님들의 불안감을 해소하기 위해서
"사장님 거기 단지 제가 몇 달째 보고 있고 매수하고 싶은데 아직 괜찮은 물건을 못 만났어요. 제가 사정이 있어서 전화로 문의하지만 조건들 맞춰주신다면 바로 가계약금 쏘겠습니다.
라고 조금 더 붙여서 말씀드립니다. 이렇게 해도 정말 조심성있는 분들은 한번도 만나지 못하고 전화상으로 얘기하는 매수자에게 저런 조건들을 듣고도 매도자에게 전달조차 안하는 분들도 많이 있으니 참고하세요. 하지만 그렇다고해서 부동산사장님들을 마냥 비난할수는 없습니다. 그분들도 매도자와의 신뢰가 중요하니까요. 그럼 여러분들도 여러분들의 기준을 맞춰서 급매 혹은 가격 깎는것에 확신을 가지고 좋은 물건 투자하시길 바랍니다.