안녕하세요 로얄퍼스입니다.
오늘은 전국장애인차별철폐연대(전장연)이 지하철 4호선 시위를 재개하였다고 합니다. 다들 각자의 사정이 있는 것이니 어디를 특정해서 비난할 순 없겠죠. 여하튼 저는 시위를 보고 갑자기 지하철 투자법에 대해 소개를 해드릴까 해서 글을 쓰게 되었습니다.
수도권 지역은 대중교통 특히 지하철 이용 비중이 상당히 높기 때문에 지하철 신설, 확장 이러한 호재에는 부동산 가격 영향에 직접 영향을 주고 있습니다. 하지만 지방 소도시는 수도권에 비해 대중교통 이용이 비교적 활발하지 않기 때문에 영향이 있지만 수도권처럼 부동산 가격 상승에 크게 영향을 못 미칠 수도 있습니다. 하지만 요즘은 투자자분들이 전국 투자를 다니시기 때문에 지방이라도 교통호재가 뜨면 가격에 선반영 되는 경우도 많은 것 같습니다.
수도권에는 약 20개의 지하철 노선이 있습니다. 그만큼 지하철 의존도가 높다고 볼 수 있습니다. 그렇기에 부동산 시장에서 역세권 입지의 영향력은 매우 강력합니다.
그렇다면 도대체 어떤 지하철 역세권이 좋은 입지일까요? 부동산 시장에서 중요한 또 다른 것 중 하나인 일자리를 대입해보면 쉽게 이해가 되는데요, 서울에 일자리가 많은 건 누구나 인정하는 사실인데 그중에서도 서울 강남이 많습니다. 그렇기에 많은 사람이 오가는 곳이 서울 강남입니다. 이렇듯 지하철 신설되거나 계획을 수립할 때 가장 관심사는 강남 접근성입니다.
만약 해당 지하철 역세권에서 지하철을 탑승하여 강남까지 무환승으로 이동할 수 있는 곳이라면 교통편에서만큼은 우위에 있다고 봐도 괜찮을 것 같습니다.
만약 동일한 조건이라면? 어떤 것이 중요할까요? 그럼 걷는 시간이 상대적으로 짧은 곳, 환승이 적은 곳 등이 추가적인 평가요소가 되게 됩니다.
그렇다면 지하철 등 교통개발계획을 어떻게 알 수 있을까요? 투자에 임할 때 자료를 찾아볼 때는 어떻게 해야 할까요?
철도의 종류는 고속철도, 일반철도, 광역철도, 도시철도가 있는데 도시철도를 제외한 나머지는 국토교통부에서 '국가철도망 구축계획'을 수립하기 때문에 국토교통부에 접속하셔서 자료를 찾아봐야 하고요, 도시철도는 각 시도별 지자체별 '도시철도망 구축계획'을 수립하기 때문에 내가 사는 동네에 계획을 보려면 각 지자체 홈페이지도 역시 확인해보셔야 합니다.
이런 식으로 2030년까지의 계획을 세워놓으니 미리미리 체크해보시면 좋을 것 같습니다.
제가 생각하는 지하철 투자법은 크게 3단계로 나뉩니다.
- 지하철 노선도 계획 수립에 투자하기
- 공사 착공 후 투자하기
- 개통 후 투자하기
이렇게 3단계 투자 진입 시점이 있다고 생각합니다. 1번이 가장 수익이 크겠지만 계획 수립에서 착공까지 오래 걸리고 중간에 변수가 많을 수 있어 하이리스크 하이리턴 자리라 보시면 되고, 2번째 구간인 공사 착공 후 투자하는 시점에는 이미 많이 오른 프리미엄을 주고 진입을 해야 하지만 추가 상승분을 기대할 수 있는 구간이라고 생각합니다. 마지막으로 3번째는 중장기 투자를 고려하시는 분이 투자해야 하는 시점이라고 생각합니다.
그 이유는 개통 후 실제로 사람들이 이용하게 되면 이용률에 따라 프리미엄이 식거나, 더 붙거나 하게 되는데 그 기간은 단기간에 이뤄지는 것은 아니라 중장기 투자하시는 분들께 적합하다고 생각합니다.
개인적으로 2번 구간에 진입하는 것이 가장 안전한 투자법이 아닌가 생각합니다. 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
