부동산 관심을 가진 누구나 한 번쯤은 꼭 들어봤고 궁금해할 만한 주제라 생각해요
바로 어려운 대출용어
신문을 봐도 인터넷기사를봐도 온통 전문용어가 많아 진입이 어려운 것 같아요
그래도 투자자가 되기로 하였으면 이 정도 지식은 기본적으로 알고 있어야 한다고 생각해요
DTI란?
DTI란 용어 정의부터 한다면 Debt to Income, 즉 총부채상환비율이며 약자로 DTI라고 해요
윽 벌써부터 머리가 아파오죠?
단어 하나하나 뜯어본다면 이해가 조금 더 쉬워요
보통 주택담보대출을 실행할 때 쓰는데
차주(=돈빌리는자) 총소득에서 주담대(=주택담보대출)를 받을 때 연간 대출 상환액이 차지하는 비율을 나타내요
보통 소득을 기준으로 은행(금융사)으로부터 대출받을 때 한도가 얼마까지 나올 수 있나? 한도 정할 때 쓰이는 비율이에요.
어려우니 DTI를 쉽게 예를 들어 설명해볼게요
제가(돈빌리는사람) 연봉이 5,000만 원이라 가정하고, 정부에서 주담대 실행 시 DTI를 50%라고 정해놓았다고 가정할게요.
그럼? 연 대출 상환액이 2500만 원(원리금)을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하게 되는 거예요
이렇게 설명하니 이해가 쏙 되시죠?
보통 주담대를 받게 되면 주담대 한도는 이 범위 내에서 이뤄지게 됩니다
참고로 박근혜 정부 시절 2014년 8월에 부동산 정책으로 DTI를 50%에서 60%로 완화하여 현재는 60%입니다.
DSR란?
DSR란 용어 정의부터 하면 Debt Service Ratio, 즉 총부채 원리금 상환 비율이며 약자로 DSR이라고 해요
((저는 자꾸 DSLR로 한 번씩 발음이 될 때가 있어요....))
용어를 하나씩 보면
돈 빌리는 사람(개인)이 받은 모든 대출의 연 대출상환금액을(원리금) 연봉(연소득)으로 나눈 비율을 나타내요
즉, 본인 연봉에서 본인이 받은 모든 대출(주담대, 신용대출, 자동차 할부 등)의 원금+이자 (원리금)를 갚는 비율이 얼마나 되는지를 보여주는 지표예요
모든 대출에는 주담대, 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 신용카드 미결제금액, 전세자금 대출 등 모든 대출 및 모든 금융회사 빚을 포함
DSR이 정말 강력한 규제라고 느끼게 되는 것이 모든 직장인들이 사랑하는 이자만 내는 만기 일시상환 신용대출 경우에
본인이 실제로 1 달마다 이자만 납부하고 있어도, DSR 계산할 때에는 해당 대출금액을 원리금 상환방식으로 바꿔 적용해 본인 대출원리금이 확 늘어나게 되는 것이에요
예를 들면, 1억 신용대출로 다달이 이자만 약 30만 원 정도 납부한다고 가정하면 DSR 계산할 때에는?
5년에 1억 원리금 균등상환으로 바꿔 계산하게 되면 30만 원 납부하고 있는 대출이
월상환액이 약 180만 원으로 DSR에는 적용이 되는 거예요...
정말 강력한 규제라 볼 수 있죠?
2022년 1월부터 40% 적용이 시행되어 현재 많은 분들이 힘들어하는데요
그럼 월 상환액을 예시로 한번 볼까요? (DSR 40%일 때)
| 3000만원 연봉 | 월 100만원 |
| 4000만원 연봉 | 월 133만원 |
| 5000만원 연봉 | 월 166만원 |
| 7000만원 연봉 | 월 233만원 |
| 8000만원 연봉 | 월 266만원 |
| 9000만원 연봉 | 월 300만원 |
| 1억원 연봉 | 월 333만원 |
※ 월 상환액으로 생각하면 금액이 큰 것 같나요?
보통 30대 직장인 기준으로, 자동차 할부, 전세대출 or주담대 대출, 신용대출 or마이너스통장을 소유하고 있으니, 월 100만 원~ 월 133만 원은 빡빡하긴 해요..
DSR이 요즘 중요한 게 바로 아파트 구입할 때 주택담보대출에 영향을 주기 때문이에요
흔히들 아파트나 주택을 구입할때 주담대를 필수적으로 이용하게 되는데요
부모님 세 대 때는 집 보러 가서 집값의 70% 대출 나온다 생각하고 나머지 30% 금액만 있으면 집을 매수했는데요
DSR이 적용되어서 단순하게 위와 같이 계산하면 나중에 대출이 안나올 수도 있어요
쉽게 예를 들면
(기존 대출 없음, 주담대 30년 상환 조건, 3.5%, 원리금 균등 금액)
| 3000만원 연봉 | 2.2억 |
| 4000만원 연봉 | 2.9억 |
| 5000만원 연봉 | 3.7억 |
| 7000만원 연봉 | 5.1억 |
| 8000만원 연봉 | 5.8억 |
| 9000만원 연봉 | 6.6억 |
| 1억원 연봉 | 7.4억 |
※ 보통 수도권 30평대 아파트가 6억~7억 생각하면 최소 연봉이 6000만 원은 돼야 집을 구매할 수 있겠네요..
위 조건도 기존 대출이 전혀 없다는 가정이니
앞으로 주택 구입하실 분들은 기존에 받았던 신용대출이나 카드론 등 모두 상환한 후 주담대 대출을 받으셔야 좋을 것 같아요
DTI와 DSR의 차이는?
DTI는 주택 구입할 때 주담대에만 적용되는 것이라고 생각하면 쉽고,
DSR은 주담대 + 모든 대출이 합산되어 대출자 상환능력을 보게 되어 대출한도가 더 낮아진다.
LTV 란?
마지막으로 LTV에 대해 알아볼게요
Loan to Value Ratio 즉, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율, 줄여 LTV라고 해요
쉽게 말하면 은행(금융사)에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출한도예요
아까 위에서 잠깐 언급했던 부모님 세대에서 집을 살 때에는
집값의 70% 대출이라 생각하고 나머지 30%확보를 하냐마냐 이렇게 생각했어요
거기서 나오는 70%대출이 바로 LTV입니다
예를 들면 6억짜리 아파트를 구입할 때 LTV 70%라면? 6억X0.7 = 4.2억
즉 최대 빌릴 수 있는 금액은 4.2억인 거예요
※ 요즘은 정부의 부동산 규제 정책들 때문에 위에 나온 DSR, LTV, DTI도 다 고려하셔야 하고, 조정지역, 투기과열지역도 살펴보셔야 해요
