안녕하세요 로얄퍼스입니다.
오늘은 아파트, 오피스텔 등 갭투자를 어려워하시거나 관심이 있으신 분들을 위해
전체 흐름을 한번 이야기하는 시간을 가져보려 합니다.
갭투자 전체 진행 절차
1. 매매계약을 진행하고 계약금을 입금한다. 협의하여 일정기간 후에 중도금, 잔금 날짜를 잡는다.
2. 전세를 놓는다
3. 전세계약금을 받은 것을 그대로 매매 중도금으로 입금한다
4. 전세계약일을 매매잔금 날짜와 맞춰 동시 진행한다.
보통 이런 식으로 계약을 진행합니다.
아주 쉽고 간단하죠?라고 말하고 싶지만 정말 한번 해보면 전세를 못 맞춘다거나, 누수가 있거나 하면
정말 피 말리게 되는 겁니다
도대체 누가 부동산 이익을 불로소득이라 했는가!!
많은 투자자분들 존경합니다.
부동산 갭투자는 무이자 대출이다
갭투자는 쉽게 설명하자면 무이자 대출이라고 표현하고 싶네요
아파트 매매가가 5억이라고 가정한다면..?
전세수요가 많고 전세물건은 없어 부르는 게 값인 시장이 왔고, 그 집이 꼭 필요한 수요자가 많다고 가정해보겠습니다.(대표적으로 학군지 옆 아파트)
그럼 전세금액을 4억 9천, 5억, 5억 1천, 5억 2천 등등 받을 수 도 있을 겁니다.
그럼 4억 9천에 전세를 놓을 수 있다고 가정하면 매매가와 1천만 원의 차액이 발생합니다.
그럼 쉽게 말해 전세입자의 4억 9천만 원을 무이자 대출로 내 돈 1천만 원만 있으면 5억짜리 아파트를 구매할 수 있게 되는 겁니다.
(쉽게 설명해서 이렇지만 사실 취득세 및 각종 세금, 부동산 복비, 유지보수 등 추가 지출은 있긴 합니다)
이렇게 갭 투자는 레버지리 투자라고 볼 수 있는데 그중에서도 무이자니 아주 매력적인 투자인 동시에
아주 위험한 투자입니다.
왜냐하면 역전세 우려가 있기 때문입니다. 요즘같이 부동산이 하락한다는 의견이 지배적이거나, 시장 흐름이 안 좋을 때 전세가가 재계약할 때 낮아지게 된다면? 그 차액만큼 내 돈으로 매 꿔 야하기 때문에
일시적인 목돈이 들어가야 해서 큰 부담이 될 수 도있는 겁니다.
부동산 갭투자하는 세부 방법
- 호갱노노, 아실을 참고하여 전세가율이 높은 곳을 찾는다
- 해당 지역의 공급량 확인한다 (공급량이 몇 년간 부족한 곳이 선호지역)
- 네이버 부동산에서 매물 등록된 것과 실거래를 비교해보고 현재 호가를 판단하여 네고 가능 범위를 생각해본다
- 네고 가능 범위가 내 자금력에 맞다면 1차 OK
- 전세물건이 몇 개나 있는지 본다 (지방일수록 네이버의 정확도가 떨어지니 발품, 지역 커뮤니티를 참고하자)
- 물건 등록한 부동산에 전화 문의를 한다(집 상태, 수리 여부, 매도자 정보, 잔금일, 매도 이유, 네고 여부 등)
- 부동산 사장님과 약속을 잡고 미팅을 하러 방문한다(가능한 집도 같이 본다)
- 마음에 든다면 부동산 사장님께 잘 말씀드려 가격조정, 잔금일 등 조건을 확정 지어 말씀드린다
- 계약하기로 하였다면 부동산 사장님께 가계약서로 볼 수 있는 문자로 물건지 정보, 매매대금 등 문자를 받고 계약금을 입금한다
부동산 갭투자를 한다면 이 정도 흐름을 머릿속에 입력하고 진행한다면 별 무리가 없을 겁니다
하지만 역시나 부동산 사장님, 매도인, 전세입자 등 사람과 사람 간의 거래이기 때문에 역시나 협상능력, 언어능력, 처세술이 정말 필수이자 무기인 것 같습니다.
말 한마디 잘해서 500만 원 1천만 원을 깎는 반면, 말 한마디로 밑 보여서 거래 파투 나거나 가격조정이 안되거나, 잔금일 조정이 안돼서 사채까지 빌려서 잔금을 맞춰야 할 수도 있습니다.
정말 무섭죠?!
하지만 이런 경우는 흔하지는 않으니 부동산 참여를 해서 하나씩 하나씩 스킬을 쌓아 두다 보면 자연스레 좋아질 거라 생각합니다.
오늘은 갭투자에 관심을 가지신분들을 위해 전체적인 흐름을 쉽게 설명해보았습니다.
다음번엔 단계별 실전 경험들을 한번 풀어보겠습니다.
감사합니다
