안녕하세요. 로얄퍼스입니다.
오늘은 가계약금을 돌려받기가 가능한지에 대해 얘기해볼까 합니다.
보통 집을 보러 다니다가 마음에 드는 집을 발견하면 어느새 부동산 사장님이 알아차리고선 온갖 말로 꼬시기 시작합니다. '여기 다른 부동산에서 몇 명이 보고 갔는데 곧 계약할 거 같다며 조금이라도 가계약금 걸자면서' 이런 말들을 많이 들어보셨을 겁니다.
집값 상승기에는 집값이 하루가 다르게 올라 집주인이 마음 바뀌어서 계약 취소하는 경우가 많고,
집값 하락기에는 매수 가자 보다 나은 집을 발견하여 계약 취소하는 경우가 많죠.
일반적으로 민법에서는 매도인이 계약 파기하게 되면 배액 배상이라 하여 계약금 2배를 배상하는 것이 원칙이고,
매수인이 계약을 파기한다면 계약금을 전혀 돌려받지 못하는 것이 원칙입니다.
가계약금은 돌려받을 수 있을까?
위에 민법상 일반적인 원칙에 대해 말씀드렸는데, 먼저 선입금했던 돈이 계약금이 아니라 가계약금이라면 위에 원칙이 또 다르게 됩니다.
왜냐하면 민법에서 가계약은 매매예약이라 부르는데 이는 정식 계약 체결 전에 추후에 매매계약을 체결하겠다는 의사표시로 해석하게 됩니다.
그래서 가계약금은 원칙적으로 계약금으로 볼 수 없어 매수자가 계약취소를 한다면 매도인이 원금 그대로 돌려주어야 합니다.(전세계약, 매매계약 동일)
가계약금을 돌려받지 못하는 경우?
하지만 이러한 민법 지식에 뛰어난 부동산 사장님들의 꼼수가 발생하게 되는데, 가계약금을 계약 전 의사표시 정도로 보지 않고, 가계약금을 받으면서 이를 정식 계약에 준하게 하는 경우가 있습니다.
이럴 경우 정식계약에 준하는 가계약은 본계약으로 해석되기 때문에 돌려받을 수 없습니다.
그럼 본계약으로 해석되는 가계약은 어떤 것이 있을까요?
본계약으로 해석되는 가계약 구분?
만약 가계약할 때 다음 사항들이 협의된다면 가계약이 곧 본계약으로 해석됩니다
- 매매대금
- 매매목적물(주소 등)
- 잔금 지급 날짜
이 정도가 보통 부동산 거래에서 대표적으로 가계약을 본계약으로 볼 때 협의하고 명시하는 내용들입니다. 추가적으로 더 있는데 보통 저 정도가 일반적입니다.
만약 위 사항들이 협의되고 가계약을 완성한다면 본계약으로 여겨 효력 발생하고 본계약과 동일시하게 보게 됩니다.
또한, 추가적으로 금액으로도 본계약과 가계약을 구분 짓기도 합니다. 보통 매매대금의 10% 이상을 가계약금으로 지급하면 본계약으로 인정될 수 있습니다.
그렇기에 만약 가계약 상태를 유지하고 싶다면, 위 내용들을 잘 피해서 가계약을 하셔야 합니다.
계약 시 주의사항
계약 내용을 구두로 합의하는 경우도 종종 있는데 계약 체결로 인정이 될 수 있지만, 법정싸움으로 가게 되면 항상 입증책임이 따르는데 이게 입증하기가 어려운 게 현실입니다.
그렇기에 항상 구두협의사항은 최소한 문자메시지로 합의사항들을 남겨 놓는 것을 추천드립니다.
