안녕하세요. 로얄퍼스입니다.
오늘은 사업자를 고민할 때 한 번쯤 할만한 주제인 개인사업자랑 법인사업자 설립에 관하여 이야기해보려고 합니다. 사업을 시작하려고 마음먹었다면 가장 기본적인 문제 중에 하나인 것이 바로 이 문제라고 생각합니다. 보통 고민하는 문제가 개인사업자는 법인사업자보다 세율이 높은데 설립이 간단하고, 반면 법인사업자는 세율은 저렴하지만 설립비용도 들고 절차도 까다롭다고 평가되어 많이들 고민하는 것 같네요.
창업과 설립 비용 관련
- 개인사업자는? 설립절차가 쉽고 비용이 적게 들어 사업규모나 자본이 적게 들어가는 사업에 적합
- 법인사업자는? 법원에 설립등기절차가 필요하여 절차가 다소 까다롭고 자본금, 등록면허세, 채권 매입비용 등 설립비용 발생
사업 수입에 대한 문제
개인사업자는? 창업자의 자본과 노동력으로 만들어진 사업자로 판단하여 사업에서 발생한 수입 사용하는데 제약을 전혀 받지 않는다. 예를 들어? 이번 달 순수익으로 부동산 투자를 한다거나 사업에 재투자를 한다거나, 생활비로 쓰던 그건 창업주 마음인 것임
반면에 법인사업자는? 법인은 주주와 별개로 독립적인 경제주체 이기때문에 일단 설립 초기에 들어간 자본금과 운영하면서 발생하는 수입은 법에 따른 적법한 절차를 통해서만 출금이 가능하다. 이러한 절차는 주주총회에서 배당금 결정을 한 후 배당절차를 통하여 인출을 해야만 하고, 만약 주주가 법인의 자금을 가져다 쓰려면 적정 이자를 지급해야 한다.
세무 관련 세율과 과세 차이
개인사업자는? 종소세(종합소득세) 세율은 6~45%까지 8단계 초과 누진 세율 구조로 되어있고, 법인사업자는? 각 사업소득 연도에 대한 법인세율은 10~25% 4단계 초과누진세율 구조로 되어있음. 오로지 세율만 따진다면 과세금액 2160만 원 이하인 경우라면 개인사업자가 유리하고, 2160만 원을 초과하면 법인이 유리합니다.
개인사업자는? 소득에 대해 종합소득세가 과세되는데 사업주 본인 급여는 비용처리가 안되고, 사업용 재산 등 처분이익이 발생하였을 때에도 과세하지 않는다. 법인사업자는? 소득에 대해 법인세가 부과되는데 대표이사 급여는 비용처리 가능하고, 사업 관련 자산 처분이익이 발생하였을 때 과세를 한다.
부동산 투자에 있어 개인과 법인의 차이
위에 까지는 일반적인 국세 관련 기본적인 개인과 법인의 차이를 살펴보았는데 그렇다면 부동산 투자에 있어서 개인명의로 투자를 하는 것과 부동산 투자법인을 설립하여 투자하는 것은 어떠한 차이가 있는 것일까? 대부분 부동산 투자 고수분들은 법인을 소유하고 있고 법인으로 투자를 실행하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그럼 왜 이토록 투자고수분들은 법인을 설립하여 법인 투자로 하고 있는 것일까?
- 1가구 1 주택 비과세 혜택 적용 가능
- 단기보유 후 매도 가능
- 각종 경비처리 가능
1가구 1 주택 비과세 혜택 적용 가능
요즘 양도세가 많이 늘어나 부담이 되고 있는 시점에서 1가구 1주택 비과세 혜택은 엄청난 것이라고 생각는데요 2021년 12월 8일 법 개정이 된 이후 아파트 매도금액 12억 기준으로 12억을 넘지 않으면 비과세 혜택을 받아 볼 수 있다. 법 개정 전에는 9억이었는데 12억으로 상향 조정되어 다들 이 법 개정을 반기던 분위기가 기억이 나네요. (12억 기준금액은 공시 가격이 아니라 매도금액입니다) 법인을 설립하게 되면 법인은 나와 무관한 별개의 독립 주체로 보기 때문에 법인으로 부동산을 여러 개를 소유해도 내 명의 아파트 1개만 있다면 나는 1가구 1 주택이 되는 겁니다.
단기보유 후 매도 가능
부동산 투자를 하면 가장 어려운 것은 매수가 아닌 매도라고들 합니다. 주식에서도 매수보다 매도 기술이라면서 매도의 중요성을 강조하는데요. 주식과 부동산이 가장 크게 다른 점은 바로 매도가 쉽지 않다는 점입니다. 주식은 하락장에서도 시장가 매도로 매도가 가능하는 반면에 부동산은 아무리 가격을 내려도 내 집을 사기로 결정하지 않는 사람이 없다면 팔리지가 않는다는 것입니다.(물론 주식도 상폐되는 주식 마지막 날 등 팔고 싶어도 못 파는 경우가 있지만 아주 드문 경우입니다) 그런데 바로 이러한 단점을 상쇄시켜주는 것이 법인사업자의 이 점 중 하나라고 생각합니다. 부동산을 단기보유 중인데 매수자가 나타났는데 이때 바로 팔 수 있다는 것이 아주 큰 장점입니다.
왜냐하면 개인이 만약 단기보유 후 매도하게 된다면 양도소득세가 엄청납니다. 실질적 수익은 다 국가가 가져가게 되는데 법인은 법인세만 딱 내면 되기 때문에 양도세 부분에서 단기보유 중 매도할 때에는 엄청난 세금 차이를 보여주어 법인이 훨씬 유리합니다
각종 경비처리 가능
부동산 거래를 하게 되면 중개수수료(복비)를 내게 되는데 가끔... 이러한 복비가 아깝다는 생각이 참 많이 듭니다. 분명 네이버 부동산을 보고 내가 연락해서 바로 매도 매수가 되는 과정이 있거나, 매물을 등록해놨는데 연락도 없다가 내가 인터넷에 광고를 한 뒤 연락이 와서 계약을 진행하게 되면 정말 부동산중개업은 앉아서 돈 번다는 느낌을 지울 수가 없어요(물론 열심히 하는 중개사님들은 정말 이리저리 엄청 노력하는 분들도 많이 계십니다). 여하튼 이러한 중개수수료는 법인일 때는 경비처리가 가능합니다. 중개사 사장님께서 세금계산서 발행을 해주시면 되는데 만약 현금영수증을 끊어준다고 하면? 이럴 때도 지출증빙용 현금영수증을 받으면 전자세금계산서와 동일하게 처리된다고 합니다.(소득증빙용 현금영수증 아님)
또한 흔히들 임장을 하러 가거나 계약을 하러 움직일 때 사용되는 자동차 기름값, 교통비, 식대 등 모든 관련 비용들이 경비처리가 가능합니다.
